Ach ty výměry… aneb používané typy ploch

Úvodem – je to občas chaos…

V české praxi nejsou plošné pojmy jako podlahová, užitná či obytná plocha definovány zcela jednotně a jejich význam se liší podle toho, z jakého předpisu nebo metodiky vycházíme. Jinak je vymezuje občanský zákoník a nařízení vlády pro bytové spoluvlastnictví, jinak oceňovací vyhláška a ještě jinak některé technické normy, metodiky bank či evropské předpisy. Situaci dále komplikuje realitní trh, kde realitní kanceláře a portály používají stejné pojmy často odlišně – stejný byt tak může mít „jinou“ podlahovou nebo užitnou plochu jen podle toho, kdo a jak ji spočítal.

K údajům o výměrách v realitní inzerci je proto nutné přistupovat kriticky a ověřit si, co vše je do uvedené celkové výměry započteno. Do jedné kolonky jednoho čísla (ať se jmenuje podlahová, užitná či jinak) často není snadné uvést vypovídající údaj – a nezřídka se lze setkat i s tím, že uvedená užitná plocha je shodná se zastavěnou.

Jak se liší podlahová a užitná plocha bytu či domu

U bytů a rodinných domů pracuje český právní řád primárně s pojmem podlahová plocha, zatímco užitná plocha je spíše technický a tržní termín vycházející z evropských předpisů a odborné praxe. Do celkového vnímání velikosti bytu nebo domu se dále promítá plocha příslušenství – balkon, terasa nebo sklep.

Podlahová plocha se používá zejména při vymezování bytových jednotek, při oceňování podle oceňovací vyhlášky a v právních jednáních (kupní smlouvy, prohlášení vlastníka). Užitná plocha se naopak často objevuje v technických podkladech, energetice nebo v realitních materiálech, ale není jednotně právně definovaná – oceňovací vyhláška ji vůbec nezná.

Vymezení ploch zkráceně

• Podlahová plocha – obvykle plocha všech podlah v objektu, tedy veškerý vnitřní prostor uvnitř obvodových stěn včetně prostoru zabíraného stěnami, sloupy a dalšími konstrukcemi. Typicky se užívá u bytů.
• Užitná plocha – část podlahové plochy skutečně využívaná či využitelná pro bydlení a související účel, bez konstrukcí (stěny, sloupy, výtahové šachty) a prostor, které neslouží přímo obývání. Typicky u rodinných domů, v menší míře i u bytů. Je nejvíce vypovídajícím údajem o velikosti bydlení – záleží ale, co vše je do ní započítáno.
• Celková plocha / celková podlahová plocha včetně příslušenství – podlahová, případně užitná plocha se započtením balkonu, terasy, lodžie, sklepa, garáže apod. Obvykle se užívá v inzerci pro základní představu o velikosti nemovitosti se všemi přidruženými prostory.

Kde jsou jednotlivé pojmy definovány

Podlahová plocha bytu v jednotce

• Pojem vychází z nařízení vlády č. 366/2013 Sb., které navázalo na definici ve zrušeném zákoně o vlastnictví bytů. Podlahová plocha bytu je zde půdorysná plocha všech místností bytu včetně plochy všech vnitřních svislých konstrukcí (nosných i nenosných stěn, příček, sloupů, pilířů či komínů). Takto se podlahová plocha užívá nejčastěji. Nezapočítává se příslušenství jako terasy, balkony či sklepy.
• Podle § 1222 občanského zákoníku stanoví způsob výpočtu podlahové plochy bytu prováděcí předpis – zákoník sám ji blíže nedefinuje.
• Podle oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb. se podlahovou plochou rozumí plocha půdorysného řezu místností a prostor stavebně upravených k účelovému využití, vedeného v úrovni horního líce podlahy, vymezená vnitřním lícem svislých konstrukcí včetně povrchových úprav (omítek). Na rozdíl od nařízení vlády tedy nezahrnuje plochu pod svislými konstrukcemi. Navíc se do ní započítávají např. terasy či balkony koeficientem 0,17 nebo sklepní kóje a půdy koeficientem 0,10 – to se ale používá jen při ocenění cenou zjištěnou, tedy převážně pro daňové účely.
• Někdy se lze setkat i se svévolným započítáváním některých ploch – např. sklepy a půdy polovinou výměry. Takové nesystematické postupy, byť se mohou zdát logické, nelze doporučit; vedou jen ke zmatení.

Užitná plocha budovy či bytu

V českém právu neexistuje jednotná definice užitné plochy pro všechny účely. Odborná praxe vychází zejména z nařízení Komise ES č. 1503/2006, které popisuje užitnou plochu jako plochu měřenou uvnitř vnějších stěn bez konstrukčních prvků, technických prostor a komunikačních ploch. Přístupy se liší hlavně v započítávání příslušenství – někdy je zahrnuto, jindy je užitná plocha o sklepy, půdy či garáže ponížena. Někdy se započítává i příslušenství ve vedlejších stavbách (garáže, kůlny, stodoly) – pak ale vychází užitná plocha nesmyslně vysoká, plochy těchto prostor výrazně přesahují obytnou část a výsledné číslo je de facto nic neříkající (typicky u bývalých hospodářských usedlostí). Prostory mimo hlavní obytnou stavbu by proto měly být uváděny samostatně.

Příslušenství věci, bytu a domu

Příslušenství upravuje občanský zákoník jako vedlejší věc téhož vlastníka určenou k trvalému užívání společně s věcí hlavní. U bytů jde nejčastěji o sklepní kóje, komory na patře, parkovací nebo garážová stání či předzahrádky (prostory, které vlastníkovi náleží nebo k nim má právo výlučného užívání). Obvykle se vyčíslují samostatně, případně se lze setkat s pojmem celková podlahová plocha včetně příslušenství.

U rodinného domu je příslušenstvím například samostatná garáž, zahradní domek, kůlna, bazén, studna, oplocení či další drobné stavby sloužící společně s domem – jejich započítávání do celkové plochy se však různí.

Podlahová plocha podle oceňovací vyhlášky

Oceňovací vyhláška pojem užitná plocha nezná a pracuje výhradně s podlahovou plochou v obecném, stavebně-technickém smyslu, aby bylo možné jednotně oceňovat různé typy staveb. U bytových a nebytových jednotek se za podlahovou plochu považuje součet ploch všech místností a prostor výlučně užívaných s jednotkou.

V praxi se pro účely vyhlášky běžně přebírá podlahová plocha podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Balkony, lodžie, terasy, sklepní kóje či parkovací stání se oceňují odděleně pomocí koeficientů, které uznávají jen poměrnou hodnotu těchto ploch. V inzerci se tato korekce většinou nepoužívá a balkony či terasy se uvádějí samostatně bez přepočtu.

U rodinných domů je podlahová plocha pro účely vyhlášky součtem vnitřních podlahových ploch místností a prostor stavebně upravených k využití, přičemž přesný postup odráží projektovou dokumentaci a technické normy.

Co se do jednotlivých ploch typicky počítá

Podlahová plocha bytu

Zpravidla všechny vnitřní místnosti: obytné pokoje, kuchyně, koupelny, WC, vnitřní chodby, komory a šatny, včetně vnitřních svislých konstrukcí v rámci bytu (příčky, instalační jádra, komíny). Naopak se obvykle nepočítají balkony, lodžie, terasy, sklepní kóje mimo byt, samostatné garáže, venkovní stání ani společné prostory domu (schodiště, chodby, kočárkárny, kolárny, sušárny, strojovny). Ty se uvádějí samostatně nebo oceňují jiným režimem.

Podlahová plocha rodinného domu

Součet vnitřních podlah všech místností jednotlivých podlaží, měřený uvnitř stěn. Stěny se obvykle nezahrnují – na rozdíl od podlahové plochy bytu v jednotce. Započítávání ploch příslušenství je problematické.

Užitná plocha

V technické a tržní praxi součet ploch místností, které skutečně slouží užívání bytu nebo domu – obytné pokoje, kuchyně, jídelny, pracovny, vnitřní chodby a další běžně využívané prostory. Nezahrnují se konstrukce, u bytů společné prostory domu, technické místnosti mimo byt, samostatné garáže apod. V řadě výkladů se vylučují i balkony, lodžie, terasy a vedlejší příslušenství, takže užitná plocha bytu představuje v zásadě „vnitřek bytu“. U rodinných domů některé metodiky zahrnují i sklepy či terasy, pokud jsou trvale užívány – vždy záleží na konkrétní definici.

Příslušenství bytu a domu

Příslušenství zpravidla sdílí právní osud hlavní věci – prodává se, pronajímá či zatěžuje spolu s bytem nebo domem, pokud není ujednáno jinak. U bytu se obvykle nepočítá do podlahové plochy, ale uvádí se samostatně (např. „byt 3+kk, podlahová plocha 75 m² + balkon 5 m² + sklep 3 m²“).