Darování nemovitosti, daně

VE ZKRATCE:

Daruji nemovitost v rámci blízké rodiny, potřebuji odhad ceny nemovitosti?

Častěji ne. V darovací smlouvě nemusí být cena nemovitosti uvedena ani není odhad povinnou přílohou darovací smlouvy přikládané pro vkladového řízení na katastru nemovitostí. Od daně z příjmů je obdarovaná osoba osvobozena, nicméně pokud hodnota daru přesahuje 5 mil. Kč, je její povinností oznámit správci daně tuto skutečnost (mj. se oznamuje výše nabytí příjmu - v úvahu tak připadá odhad ceny nemovitosti pro tento účel).

Prodávám/kupuji nemovitost - budu platit nějakou daň?

Již nebudete platit daň z nabytí nemovitosti (ve výši 4 % z její ceny), která byla zrušena ke dni 26. září 2020.
Pokud prodáváte nemovitost, tak se na Vás vztahuje za určitých podmínek daň z příjmů ve výši 15 %, pokud se nejedná o některou z výjimek osvobození od daně stanovených zákonem o o daních z příjmů.

Potřebuji pro daňové přiznání (pro finanční úřad z důvodu určení daně z příjmů) znalecký posudek vypracovaný soudním znalcem?

Nikoliv. Zákon o daních z příjmů nestanoví, že by ocenění majetku (určení výše nepeněžního příjmu) muselo být učiněno znalcem. Toto ocenění může provést jakákoliv osoba, musí však být provedeno v souladu se zákonem o oceňování majetku. Osoba provádějící ocenění by tak měla disponovat příslušnými odbornými znalostmi týkajícími se oceňování majetku. Ocenění tak může provést i odhadce nemovitostí na základě živnostenského zákona, pokud je v souladu s příslušnými oceňovacími předpisy.

Jakou cenou se oceňují nemovitosti pro účel určení daně z příjmu?

Jedná se o cenu zjištěnou dle oceňovací vyhlášky (též někdy nazývána cena vyhlášková, administrativní apod. - viz jiný článek na této stránce), nejedná se o cenu obvyklou/tržní hodnotu.

PODROBNĚ:

Způsob určení respektive použití konkrétní ceny nemovitých věcí za účelem stanovení daně z příjmu není v právních předpisech jednoznačně definován. Problematiku daně z příjmů fyzických (dále jen "FO") a právnických osob (dále jen "PO") upravuje zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "ZDP"). Zde je v § 3 (část "Předmět daně z příjmů fyzických osob") v odst. 3 uvedeno: "Nepeněžní příjem se pro účely daně z příjmů fyzických osob oceňuje a) podle právního předpisu upravujícího oceňování majetku." Je zřejmé, že zmiňovaným právním předpisem upravujícím oceňování majetku jsou zákon č. 151/1997 Sb., zákon o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "ZOM") a jeho prováděcí vyhláška č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhláška, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "OV"), mj. je na ZOM dále přímo odkazováno v ust. § 10 odst. 5 ZDP, kde je uvedeno "U příjmů podle odstavce 1 písm. b) [tj. ostatní příjmy z úplatného převodu nemovité věci] je výdajem cena, za kterou poplatník věc prokazatelně nabyl, a jde-li o věc nabytou bezúplatně, cena určená podle zvláštního právního předpisu o oceňování majetku ke dni nabytí". Zároveň v ust. § 1 odst. 1 ZOM je uvedeno: Odkazují-li tyto předpisy na cenový nebo zvláštní předpis pro ocenění majetku nebo služby k jinému účelu než pro prodej, rozumí se tímto předpisem tento zákon.

ZOM upravuje různé způsoby a přístupu k oceňování (nejen) nemovitých věcí a ani jeden z předmětných předpisů přímo nedefinuje, který způsob respektive kterou cenu pro ocenění pro účely stanovení daně z příjmů FO/PO použít. Určitý rozpor nastává z důvodu existence především dvou druhů cen, které se nejčastěji pro oceňování dle ZOM užívají, a to ceny obvyklé (příp. tržní hodnoty) a ceny zjištěné. Vedle uvedených cen upravuje předpis např. ještě mimořádnou cenu (ust. § 2 odst. 6), tato však není pro daný účel ocenění vhodná. V ust. § 2 odst. ZOM se mj. uvádí: Pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba obvyklou cenou.

Obvyklou cenou dle § 2 odst. 2 ZOM se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění ... Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním. V souladu s § 1c odst. 1 OV se spolu s určením obvyklé ceny nemovité věci nebo její tržní hodnoty určí i cena zjištěná.

Dále dle § 2 odst. 7 ZOM Cena určená podle tohoto zákona jinak než obvyklá cena, mimořádná cena nebo tržní hodnota, je cena zjištěná. Ta se v souladu s odst. 9 určuje způsoby, které jsou v ZOM upraveny, tj. nákladový, výnosový, porovnávací a dále oceňování podle jmenovité hodnoty, účetní hodnoty, kurzové hodnoty nebo oceňování sjednanou cenou. Bohužel jednoznačné použití ceny zjištěné není příslušnými právními předpisy (viz výše) patřičně upraveno - např. tak, jako tomu bylo u (již zrušeného) zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, kde byl napříč celým předpisem užíván termín zjištěná cena, v § 16 uvedeného opatření pak jasně definován, a to tak, že zjištěná cena je cena zjištěná podle zákona upravujícího oceňování majetku. Bohužel v současném znění ZDP tomu tak není a je zde pouze uvedeno ocenění podle právního předpisu upravujícího oceňování majetku (na rozdíl od předchozího znění, kde bylo ve vztahu k ocenění darované věci výslovně uvedeno cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu o oceňování majetku ke dni nabytí.)

"Nedostatek", že ZDP ani jiné právní předpisy výslovně nestanoví, která z metod respektive cen uvedených v ZOM by měla být v předmětném případu použita, lze odstranit pouze výkladem - především Generálního finančního ředitelství (dále jen GFŘ) a soudní judikaturou.

Dle názoru Generálního finančního ředitelství se v souladu s ust. § 1 ZOM způsoby oceňování majetku stanovené tímto zákonem uplatní i pro účely stanovené zvláštními předpisy uvedenými ve vyjmenovaných částech tohoto zákona, přičemž zákon o daních z příjmů je uveden v jedné z těchto částí. Cena obvyklá podle ust. § 2 odst. 1 ZOM se dle GFŘ použije pouze tehdy, kdy tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování a kdy jiné právní předpisy odkazují přímo na ocenění majetku obvyklou cenou stanovenou podle zvláštního předpisu. V případě, kdy však jiný právní předpis (například zákon o daních z příjmů) odkazuje pouze obecně na právní předpis upravující oceňování, se použije způsob oceňování stanovený tímto předpisem pro konkrétní druh majetku, tzn. že cena obvyklá se použije pouze v případě, kdy zákon o oceňování majetku nestanoví pro tento druh majetku jiný způsob oceňování. Cena určená podle zákona o oceňování majetku jinak než jako cena obvyklá (případně mimořádná) se označuje jako cena zjištěná. V případě nemovitých věcí, konkrétně staveb pak zákon o oceňování majetku v § 4 odst. 1 stanoví, že se oceňují nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem nebo jejich kombinací, přičemž použití těchto oceňovacích způsobů u jednotlivých druhů staveb pak stanoví prováděcí vyhláška. Oceňuje-li se stavba nákladovým způsobem, tak v souladu s § 5 odst. 2 zákona o oceňování majetku prováděcí vyhláška mimo jiné stanoví způsoby zjištění a uplatnění technického nebo morálního opotřebení, stejně jako základní ceny a způsob jejich úpravy, přičemž ve stanovených cenách a postupech se zohledňují i vlivy působící na úroveň a relace cen staveb na trhu. Oceňuje-li se stavba výnosovým, příp. porovnávacím způsobem, tak prováděcí vyhláška v souladu s § 6, příp. § 7 zákona o oceňování majetku stanoví způsob výpočtu ceny, způsob zjištění výnosu a výši míry kapitalizace pro dané časové období, příp. stanoví hlediska, která se při porovnání berou v úvahu. Pro objektivnost oceňování nemovitých věcí je proto prováděcí vyhláška pravidelně aktualizována v návaznosti na vývoj cen na trhu s nemovitými věcmi v České republice a na změny právních předpisů, které se promítají do oblasti oceňování. Cílem každoroční novelizace je přiblížení zjištěné a sjednané ceny nemovitých věcí, přičemž úpravy ocenění vychází z analýzy údajů o prodejích. Dle GFŘ tak má být pro účely ZDP určena cena v souladu s platnými oceňovacími předpisy, tj. podle zákona o oceňování majetku a jeho prováděcí vyhlášky cenou zjištěnou.

Ke shodnému závěrů dospěla i soudní judikatura (ovšem pouze při ocenění pro výše uvedený účel, tj. dle ust. § 3 odst. 3 -narozdíl např. od zjišťování reprodukční pořizovací ceny pro účely odpisů hmotného majetku dle ust. § 29 odst. 1 písm. d) ZDP, tedy téhož zákonného předpisu, kde se soudní judikatura naopak přiklání k použití ceny obvyklé/tržní hodnoty). I soudní judikatura (především rozsudky KS v Praze ze dne 29. 6. 2021, č. j. 54 Af 39/2018- 65 a dále NSS ze dne 22. 1. 2009, č. j. 1 Afs, 147/2008-52) staví na tom, že cena obvyklá se uplatní pouze tehdy, nestanoví-li zákon o oceňování jinou zvláštní úpravu - tedy, že použití ceny obvyklé je subsidiární vůči jiným způsobům oceňování. Tyto jiné způsoby pak ZOM vyjmenovává v § 2 odst. 3, přičemž dále v § 3 až § 24 závazně stanoví použití jednotlivých jiných způsobů oceňování pro jednotlivé druhy majetku či služby, které jsou předmětem ocenění. Jiné způsoby ocenění je tak nutno použít přednostně před cenou obvyklou při oceňování nemovitostí, majetkových práv, cenných papírů a dalšího majetku blíže specifikovaného v citovaném zákoně (viz také např. rozsudek NSS ze dne 22. 1. 2009, č. j. 1 Afs 147/2008-52). Zároveň byly zamítnuty námitky žalobců, že by měla být v obdobných případech zjišťována tržní cena s tím, že stanovení ceny podle zákona o oceňování a oceňovací vyhlášky by se mělo ceně tržní (obvyklé) blížit - (za tímto účelem je oceňovací vyhláška každoročně novelizována), nelze jej však s cenou obvyklou ztotožňovat.

Nepeněžní příjem pro účely daně z příjmů fyzických osob je tak oceňován podle právního předpisu upravujícího oceňování majetkujako cena zjištěná. Účelem ocenění podle vyhlášky je především maximálně spravedlivé nastavení tak, aby nedošlo k daňovému zvýhodnění či znevýhodnění plátce oproti ostatním.

Pro úplnost lze uvést, že poplatník daně z příjmů fyzických osob nemusí dokládat výši předmětného nepeněžního příjmu znaleckým posudkem, nicméně výše příjmu musí být vykázána v souladu s oceňovacím předpisem.