Soudní znalec nebo odhadce?

Znalecký posudek nebo jiné ocenění?


VE ZKRATCE:

Soudní znalec

  • osoba jmenovaná na základě zákona č. 254/2019 Sb.,  znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech 
  • vypracovává znalecké posudky (ocenění "s kulatým razítkem")
  • ocenění znaleckým posudkem je nezbytné v následujících případech: soudní řízení - tj. např. dražba, exekuční řízení, insolvenční řízení nebo soudní vypořádání spoluvlastnictví, dále je-li zadavatel orgán veřejné moci, případně vyžaduje-li znalecký posudek zákon 

Odhadce

  • Osoba podnikající na základě živnostenského zákona v předmětu podnikání "Oceňování majetku pro věci nemovité"
  • nevypracovává znalecké posudky, ale ocenění jiného názvu (např. odhad ceny obvyklé, odborné vyjádření o ceně obvyklé, určení ceny zjištěné atd.), forma výsledného ocenění je obdobná znaleckému posudku, ovšem chybí znalecká doložka (oprávnění soudních znalců)
  • ocenění pro všechny ostatní případy, pro které není vyžadován znalecký posudek, tj. zpravidla odhad ceny obvyklé/tržní hodnoty pro účely prodeje nebo koupě nemovitostí, vypořádání spoluvlastnictví, vypořádání společného jmění manželů, dědického řízení, účetnictví, ale i stanovení zjištěné hodnoty podle zákona o daních z příjmů nebo věcné hodnoty pro účely pojištění nemovitosti

PODROBNĚ:

Soudní znalec a znalecký posudek

Soudní znalec je osoba jmenovaná na základě zákona č. 254/2019 Sb., znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech. Ve věcech výkonu znalecké činnosti a ve věcech žádostí o zápis do seznamu znalců, znaleckých kanceláří a znaleckých ústavů rozhoduje Ministerstvo spravedlnosti. Dle uvedeného zákona se výkonem znalecké činnosti rozumí provádění znaleckých úkonů, zejména zpracování a podání znaleckého posudku, jeho doplnění nebo vysvětlení, a činnost, která bezprostředně směřuje k podání znaleckého posudku, jeho doplnění nebo vysvětlení. Soudní znalec disponuje znaleckým kulatým razítkem, znalecký posudek je tedy laicky někdy označován jako "posudek s kulatým razítkem". Uvedeným zákonem má také znalecký posudek danou strukturu, ta bývá však často podobná i v případě "neznaleckého" ocenění, pouze v případě znaleckého posudku je však tento posudek doplněn tzv. znaleckou doložkou. Znalecký posudek je obecně finančně náročnější. 

Ocenění znaleckým posudkem, tedy vypracování ocenění soudním znalcem,  je vyžadováno v následujících případech:

  • zadavatelem je orgán veřejné moci - státní orgány (soudy, policie, státní zastupitelství, úřady apod.)
  • zadavatelem je orgán veřejné moci - samosprávy (kraje, obce apod.)
  • typicky se tak jedná o případy dražeb, exekučních, insolvenčních řízení (viz zákon č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád), dále převod majetku ve vlastnictví státu/územně-správních celků, ale i např. soudní vypořádání spoluvlastnictví nebo společného jmění manželů 


Odhadce a ocenění

Odhadce je osoba podnikající na základě živnostenského zákona v předmětu podnikání "Oceňování majetku pro věci nemovité". Jedná se o činnost vázánou, tzn. nemůže ji vykonávat kdokoliv a je vázána určitým vzděláním a případně praxí. Konkrétní podmínky dle požadované výše vzdělání, případně let praxe, je vymezeno zákonem č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon). 

Odhadce není oprávněn zpracovávat znalecké posudky. Vypracovaná ocenění jsou tedy jiného názvu v závislosti na účelu (např. určení ceny obvyklé, odhad tržní hodnoty, tržní ocenění, stanovení ceny zjištěné, odborné vyjádření o ceně obvyklé apod.). Charakterem respektive strukturou se jedná o obdobná vyjádření jako znalecké posudky, nicméně dokumenty nejsou opatřeny znaleckou doložkou a znalecký posudek má samozřejmě vyšší váhu, než ocenění od odhadce dle živnostenského zákona. 

Ocenění vypracované kvalifikovaným odhadcem dle živnostenského zákona je možné a typicky používáno v následujících případech:

  • zjištění tržní hodnoty nemovitosti pro účel jejího prodeje
  • ověření tržní hodnoty nemovitosti plánované kupované nemovitosti
  • odborné vyjádření o ceně obvyklé nemovitosti pro účely dědického řízení
  • spoluvlastnické vypořádání nemovitého spoluvlastnictví (pokud není řešeno soudním sporem)
  • spoluvlastnické vypořádání společného jmění manželů - SJM (pokud není řešeno soudním sporem)
  • stanovení reprodukční pořizovací ceny pro účely daňových odpisů
  • stanovení věcné hodnoty stavby pro účely jejího pojištění
  • ocenění darované nemovitosti cenou zjištěnou pro účely stanovení daně z příjmů dle zákona o daních z příjmů
  • ocenění pro hypoteční účely pro bankovní instituci (zde je však nutné se obrátit na smluvního odhadce dané banky)