Soudní znalec nebo odhadce?

Znalecký posudek nebo jiné ocenění?

VE ZKRATCE:

Soudní znalec

osoba jmenovaná na základě zákona č. 254/2019 Sb., znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech
vypracovává znalecké posudky (ocenění "s kulatým razítkem")
ocenění znaleckým posudkem je nezbytné v následujících případech: soudní řízení - tj. např. dražba, exekuční řízení, insolvenční řízení nebo soudní vypořádání spoluvlastnictví, dále je-li zadavatel orgán veřejné moci, případně vyžaduje-li znalecký posudek zákon

Odhadce

Osoba podnikající na základě živnostenského zákona v předmětu podnikání "Oceňování majetku pro věci nemovité"
nevypracovává znalecké posudky, ale ocenění jiného názvu (např. odhad ceny obvyklé, odborné vyjádření o ceně obvyklé, určení ceny zjištěné atd.), forma výsledného ocenění je obdobná znaleckému posudku, ovšem chybí znalecká doložka (oprávnění soudních znalců)
ocenění pro všechny ostatní případy, pro které není vyžadován znalecký posudek, tj. zpravidla odhad ceny obvyklé/tržní hodnoty pro účely prodeje nebo koupě nemovitostí, vypořádání spoluvlastnictví, vypořádání společného jmění manželů, dědického řízení, účetnictví, ale i stanovení zjištěné hodnoty podle zákona o daních z příjmů nebo věcné hodnoty pro účely pojištění nemovitosti

PODROBNĚ:

Soudní znalec a znalecký posudek

Soudní znalec je osoba jmenovaná na základě zákona č. 254/2019 Sb., znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech. Ve věcech výkonu znalecké činnosti a ve věcech žádostí o zápis do seznamu znalců, znaleckých kanceláří a znaleckých ústavů rozhoduje Ministerstvo spravedlnosti. Dle uvedeného zákona se výkonem znalecké činnosti rozumí provádění znaleckých úkonů, zejména zpracování a podání znaleckého posudku, jeho doplnění nebo vysvětlení, a činnost, která bezprostředně směřuje k podání znaleckého posudku, jeho doplnění nebo vysvětlení. Soudní znalec disponuje znaleckým kulatým razítkem, znalecký posudek je tedy laicky někdy označován jako "posudek s kulatým razítkem". Uvedeným zákonem má také znalecký posudek danou strukturu, ta bývá však často podobná i v případě "neznaleckého" ocenění, pouze v případě znaleckého posudku je však tento posudek doplněn tzv. znaleckou doložkou. Znalecký posudek je obecně finančně náročnější.

Ocenění znaleckým posudkem, tedy vypracování ocenění soudním znalcem, je vyžadováno v následujících případech:

zadavatelem je orgán veřejné moci - státní orgány (soudy, policie, státní zastupitelství, úřady apod.)
zadavatelem je orgán veřejné moci - samosprávy (kraje, obce apod.)
typicky se tak jedná o případy dražeb, exekučních, insolvenčních řízení (viz zákon č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád), dále převod majetku ve vlastnictví státu/územně-správních celků, ale i např. soudní vypořádání spoluvlastnictví nebo společného jmění manželů

Odhadce a ocenění

Odhadce je osoba podnikající na základě živnostenského zákona v předmětu podnikání "Oceňování majetku pro věci nemovité". Jedná se o činnost vázánou, tzn. nemůže ji vykonávat kdokoliv a je vázána určitým vzděláním a případně praxí. Konkrétní podmínky dle požadované výše vzdělání, případně let praxe, je vymezeno zákonem č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon).

Odhadce není oprávněn zpracovávat znalecké posudky. Vypracovaná ocenění jsou tedy jiného názvu v závislosti na účelu (např. určení ceny obvyklé, odhad tržní hodnoty, tržní ocenění, stanovení ceny zjištěné, odborné vyjádření o ceně obvyklé apod.). Charakterem respektive strukturou se jedná o obdobná vyjádření jako znalecké posudky, nicméně dokumenty nejsou opatřeny znaleckou doložkou a znalecký posudek má samozřejmě vyšší váhu, než ocenění od odhadce dle živnostenského zákona.

Ocenění vypracované kvalifikovaným odhadcem dle živnostenského zákona je možné a typicky používáno v následujících případech:

zjištění tržní hodnoty nemovitosti pro účel jejího prodeje
ověření tržní hodnoty nemovitosti plánované kupované nemovitosti
odborné vyjádření o ceně obvyklé nemovitosti pro účely dědického řízení
spoluvlastnické vypořádání nemovitého spoluvlastnictví (pokud není řešeno soudním sporem)
spoluvlastnické vypořádání společného jmění manželů - SJM (pokud není řešeno soudním sporem)
stanovení reprodukční pořizovací ceny pro účely daňových odpisů
stanovení věcné hodnoty stavby pro účely jejího pojištění
ocenění darované nemovitosti cenou zjištěnou pro účely stanovení daně z příjmů dle zákona o daních z příjmů
ocenění pro hypoteční účely pro bankovní instituci (zde je však nutné se obrátit na smluvního odhadce dané banky)