Jak probíhá proces ocenění nemovitosti z pohledu odhadce?

Mohlo by se zdát, že odhadce se přijede podívat na oceňovanou nemovitost (např. rodinný dům), něco si vyfotí, naměří, zeptá se na něco majitele, poté si řekne (případně mrkne na inzerci realit na internetu), že tato nemovitost by šla prodat např. asi za 3 mil. Kč, hodí to na papír a je hotovo. 

Ale takto to opravdu neprobíhá. Pokud Vás zajímá postup, jak proces ocenění probíhá, máte možnost se skrze řádky níže se mnou podívat pod pokličku.

Každá nemovitost je individuální a každá nemovitost si také žádá individuální přístup k jejímu ocenění, rád bych Vás však alespoň obecně seznámil s celým procesem ocenění nemovitosti, respektive s tím, jak ocenění provádím já, protože každý odhadce nebo znalec má své vlastní postupy, vychytávky, využívané databáze a programy atd., v základu by však měl být tento postup vždy shodný. 

Ještě dodávám, že v tomto  případě se jedná o standardní odhad tržní hodnoty nemovitosti (nebo též ceny obvyklé), tedy nejčetnější případ ocenění, kdy si klient přeje zjistit, jakou má (jeho) nemovitost hodnotu typicky z důvodu jejího plánovaného prodeje nebo vypořádání spoluvlastnických podílů.

PŘÍKLAD POSTUPU TRŽNÍHO OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU

Na počátku stojí objednávka klienta. Klient zpravidla zavolá nebo napíše s tím, že by potřeboval provést odhad. Klienta následně vyzpovídám - zjistím účel ocenění (stane se, že zavolá někdo, kdo by potřeboval vypracovat znalecký posudek nebo ocenění pro hypotéku - tyto případy však nedělám) a jaká nemovitost, respektive zpravidla nemovitosti, má být předmětem ocenění. Po prostudování charakteru a rozsahu oceňovaných nemovitostí a letmém shlédnutí podkladových dat učiním klientovi nabídku s předběžnou částkou za ocenění. Po potvrzení klientem začíná fáze přípravy. 

Příprava probíhá ještě před samotným místním šetřením nemovitosti a vždy se ji snažím nepodcenit. Pro předběžnou představu o oceňované nemovitosti si ji naleznu - pokud je to možné - na mapovém portálu mapy.cz a zobrazím si ji pomocí funkce Panorama (případně poprosím klienta o zaslání fotografie oceňovaného domu, ale to je spíše výjimečné). Dále naleznu o této nemovitosti všechny dostupné informace v katastru nemovitostí (druh pozemku, výměra, zapsaná omezení...), případně z dalších databází (u zemědělských pozemků např. z evidence zemědělské půdy LPIS) a zdrojů dle charakteru oceňované nemovitosti. Poté následuje vyhledání nemovitostí, u kterých byl v nedávné době (zpravidla zpět do 1 roku) proveden prodej a lze je nazvat nemovitostmi obdobnými k oceňované nemovitosti. Jednak se snažím tyto nemovitosti nalézt v katastru nemovitosti (kde je možné zjistit, které nemovitosti byly v jednotlivých uplynulých letech obchodovány) a také v historické inzerci z realitních serverů - díky tomu v ideálním případě získám popis a fotodokumentaci ke stavu nemovitosti, zachyceném před jejím prodejem. Opět zde využívám funkci Panorama od mapy.cz, abych mohl správně spárovat nemovitosti z katastru s nemovitostmi z inzerce. Pro nalezení historické inzerce realitních serverů (která již samozřejmě není na realitních serverech přístupná) využívám databázi inzerce INEM (využívání je samozřejmě zpoplatněno). Zároveň tím, že se jedná o nemovitosti, které byly inzerovány k prodeji, je zde jisté, že byly prodávány za skutečnou tržní hodnotu (resp. cenu obvyklou - tedy cenu v čase a místě obvyklou). Takto si vytipuji obdobné nemovitosti (vzorky) pro porovnání s oceňovanou nemovitostí. Celý proces je často poměrně detektivní práce. Pro samotné ocenění je žádoucí zpravidla nalézt alespoň 5 obdobných nemovitostí (tedy ne 5 jakýchkoliv domů, ale takových, které odpovídají alespoň přibližně oceňované nemovitosti lokalitou, charakterem, způsobem využití, velikostí, stavem, provedením, přiléhajícím pozemkem atd. atd.).  Vždy se snažím (narozdíl od velké části odhadců) nalézt nemovitosti skutečně již prodané a ne pouze inzerci realitních serverů (protože inzerovaná cena se může - a někdy dost výrazně - ještě měnit) - je to pracnější (a ve výsledku i dražší postup, protože za kupní smlouvy z katastru nemovitostí se platí 10 Kč/stránku smlouvy), ale vede ke správnému výsledku. Někdy je to opravdu hledání jehly v hromadě sena a neustále je třeba improvizovat, abych se k požadovaným informacím dostal. Navíc v této fázi musím předvybrat porovnávaných nemovitostí (vzorků) vždy více, protože některé se po provedení místního šetření ukážou pro dané ocenění jako nevhodné. Příprava je tedy velice obsáhlá jak informačně, tak časově. 

Již seznámen s nemovitostí oceňovanou i nemovitostmi porovnávanými jedu na místní šetření - tedy na prohlídku či obhlídku oceňované nemovitosti (případně pokud to uznám za vhodné, se jedu podívat i na nemovitosti porovnávané). Předmětem místního šetření je zjištění skutečného stavu nemovitosti, pořízení fotodokumentace, zjištění dispozic a výměr, seznámení se s projektem/listinami vztahujícími se k nemovitosti - prostě se snažím vytěžit co nejvíce informací, které mohou mít na výsledné ocenění vliv. Místní šetření považuji - narozdíl od některých kolegů odhadců - v případě standardního tržního ocenění za povinnost a základ pro správné vyhotovení plnohodnotného tržního odhadu, bez kterého nelze ocenění kvalitně provést, a které může výslednou hodnotu nemovitosti značně ovlivnit. Samozřejmě také umím zpracovat odhad na základě údajů (fotodokumentace, výměry) dodaných od klienta, ale zde se jedná spíše o orientační odhad, aby měl klient představu, jakou hodnotu má zhruba jeho nemovitost. Není to však vhodný odhad pro zjištění ceny např. pro vypořádání spoluvlastnických podílů nebo jako určující ceny pro prodej nemovitosti.  

Po provedeném místním šetření následuje zpracování samotného odhadu. Jeho rozsah vždy záleží na účelu ocenění a na požadavku klienta (dle účelu ocenění se u běžného odhadu rodinného domu jedná o cca 20-50 stran textu a příloh odhadu). Z provedeného předvýběru vzorků (viz výše) jsou nyní vybrány ty, které se jeví jako nejvíce podobné oceňované nemovitosti. Jelikož však žádné 2 nemovitosti nejsou zpravidla identické, je každý vzorek porovnáván s oceňovanou nemovitostí z hlediska různých charakteristik a vlastností, na základě kterých mu je stanovován koeficient, kterým je realizovaná kupní cena upravována tak, aby výsledná cena byla namodelována tak, aby odpovídala nemovitosti co nejvíce podobné té oceňované. Pokud se zdá toto ocenění nedostatečné, jsou používány další podpůrné analýzy, které mají za úkol ověřit či vyvrátit zjištěnou cenu - to už však záleží na každém konkrétním případu. Mimo to je nutné projít různá další data (typicky územní plány, obecní stránky povodňové riziko atd.). U každého vzorku je zjištěna (nyní již upravená) cena v Kč/m2. Zde je situace opět často ztížená, protože u inzerátů se zpravidla pracuje s podlahovou plochou a s užitnou plochou - to, co se však do těchto ploch zahrnuje je často značně individuální (jedná se především o zahrnutí plochy neobytných prostor jako sklepů, půd, balkónů atd.) a často je nutné ověřit (např. odhadem dle zastavěné plochy a počtu podlaží), o kterou hodnotu se jedná a co vše do ni bylo pravděpodobně zahrnuto. Následně je zjištěna hodnota oceňované nemovitosti (u které známe její podlahovou respektive užitnou plochu), a to s využitím různých výpočtů založených především na aritmetickém průměru, mediánu a směrodatné odchylky, případně přidělením různých vah. Na základě uvedeného určím interval (cenové rozmezí), kde se bude hodnota nemovitosti pohybovat a odhadnu hodnotu nemovitosti určením toho, ve které části tohoto intervalu nejspíše bude hledaná hodnota nemovitosti ležet. 

Po vypracování odhadu je klientovi tento odhad předán (osobně, poštou, e-mailem....). Standardně u běžných nemovitostí trvá celý proces cca do 2 týdnů, ale vždy se snažím odhad vyhotovit co nejdříve, takže se mi to často povede za 5-7 dnů. O odhadnuté délce zpracování odhadu (realizace) je klient informován hned na počátku jeho poptávky.